A advogada Natalia Lima, especializada em Direito Imobiliário e pós-graduada em Direito Público e Privado pelo EMERJ, está com a caixa de e-mails abarrotada de dúvidas de locatários e locadores sobre as dificuldades pelas quais vem passando o mercado imobiliário, durante o isolamento, e que tende a parar se for decretado o lockdown. Veja o que a advogada nos disse em relação a estes impactos e sobre as dúvidas sobre desconto no aluguel, essa diferença deverá ser paga à frente, quais concessões as partes podem fazer:
“Muito além de um colapso no sistema da saúde, a pandemia vem provocando impacto expressivo também na economia do país. O mercado imobiliário, que já não estava em seus melhores momentos, mas com expectativa de crescimento para 2020, está sofrendo um extremo choque por conta do isolamento, e tem de a paralisar por total caso seja decretado o lockdown.
Para que se possa ter ideia da dimensão da crise, em pesquisa realizada por meio do Secovi foi constatado que a compra de imóveis novos diminuiu 63% só no mês de março. Já para novos contratos de locação residencial houve uma redução de 67,5% e para novos contratos de locação comercial caiu 59,5%.
A crise trouxe desequilíbrio financeiro para muitas famílias e acarretou o aumento drástico de inadimplência dos financiamentos imobiliários e pagamento dos aluguéis. Então, qual seria a solução? É necessário sempre priorizar a negociação. Nesse momento, é necessário utilizar-se do bom senso, locador e locatário precisam buscar uma solução consensual, renegociando o valor dos aluguéis, o parcelando ou até mesmo o reduzindo. Deve ser levado em conta que ambas as partes podem ter sofrido impacto em seus rendimentos, sendo assim, é fundamental que cada um olhe na visão do outro.
O locador não é obrigado a aderir a um acordo, mas o mais adequado é que, ao verificar que o contrato tornou-se onerosamente excessivo ou impossível para o seu locatário, é conveniente que atenda a negociação para evitar o inadimplemento. Não há um percentual de redução determinado por lei e deve ser avaliado caso a caso.
Agora, se o locador tem somente aquele aluguel para a sua subsistência, vai exigir do locatário uma prudência. É fundamental que ele tente em primeiro momento, adequar um novo orçamento as parcelas para somente, em segundo momento, pedir a redução do aluguel ou sua suspensão.
É preciso buscar alternativas. Por exemplo: redução do aluguel durante a pandemia sem ser cobrado no futuro, cobrança da diferença reduzida nas parcelas vincendas quando acabar a pandemia, suspensão do pagamento do aluguel durante a pandemia, dentre outras possibilidades. Ou seja, não há uma regra estática, o acordo deve se valer de concessões mútuas.
E para os financiamentos imobiliários, a orientação é que o cidadão entre em contato com o seu banco e peça a suspensão do pagamento das parcelas durante a pandemia e a diminuição da taxa de juros do financiamento. Caso ainda não seja suficiente, existe a possibilidade de outro banco comprar essa dívida e refinanciá-la com a taxa de juros menores ainda do que o seu banco.
Ademais, o Projeto de Lei n. 1199/20 foi aprovado e proíbe decisões de despejo, em sede de liminar (no início do processo), até o dia 30 de outubro do corrente ano. Essa proibição valerá somente para as ações ajuizadas a partir de 20 de março, ocasião em que houve a aprovação do estado de calamidade pública no Brasil.
Caso nenhuma dessas medidas sejam atendidas, indica-se buscar a justiça. Os tribunais judiciais do país estão funcionando normalmente para os processos eletrônicos.”
A advogada Natalia Lima atende pelo e-mail natalialimaa@gmail.com
